Financement et Fiscalité SCI : Le Guide Complet 2024
Société Civile Immobilière : tout comprendre sur la fiscalité IR/IS, l'optimisation fiscale, les obligations déclaratives et comment obtenir le meilleur financement pour votre SCI.
Qu'est-ce qu'une SCI et pourquoi la créer ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes (associés) d'acquérir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier ensemble. La SCI sépare la propriété du bien immobilier de celle des associés, qui détiennent des parts sociales.
Contrairement à l'indivision qui impose l'unanimité pour les décisions importantes, la SCI fonctionne selon des statuts personnalisables et permet une gestion souple du patrimoine immobilier. Les décisions sont prises en assemblée générale selon les règles de majorité définies.
La SCI est particulièrement adaptée pour l'investissement locatif à plusieurs, l'acquisition en famille, ou la transmission patrimoniale optimisée. Elle offre une grande flexibilité fiscale avec le choix entre deux régimes d'imposition.
Avantages Clés d'une SCI
Fiscalité SCI : IR vs IS - Comparatif Détaillé
Le choix du régime fiscal est déterminant pour votre SCI. Comparaison complète pour vous aider à choisir entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS).
| Critère | SCI à l'IR (Régime par défaut) | SCI à l'IS (Option irrévocable) |
|---|---|---|
| Imposition des revenus | Transparence fiscale : chaque associé est imposé sur sa quote-part de revenus fonciers selon sa tranche marginale (0% à 45%) + prélèvements sociaux 17.2% | ✓ Taux fixe : 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfice, puis 25% au-delà. Imposition à la sortie des dividendes (30% flat tax) |
| Amortissement du bien L'amortissement en IS permet de réduire significativement la base imposable pendant 20-30 ans | ✗ Non déductible - L'amortissement n'est pas autorisé en régime IR | ✓ Déductible - Amortissement linéaire sur 25-40 ans (2-4% par an), créant un déficit fiscal reportable |
| Déduction des charges | Charges déductibles : intérêts d'emprunt (plafonné 10 700€/an), travaux d'entretien, taxe foncière, assurances, frais de gestion | ✓ Toutes les charges déductibles sans plafond : intérêts d'emprunt intégraux, travaux (entretien + amélioration), rémunération du gérant, honoraires |
| Déficit foncier | Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€/an. Report du surplus pendant 10 ans sur les revenus fonciers | ✓ Report illimité dans le temps - Le déficit peut être reporté indéfiniment sur les bénéfices futurs de la SCI |
| Plus-value à la revente L'IR est beaucoup plus avantageux pour la revente à moyen/long terme | ✓ Régime des particuliers : 19% + 17.2% PS avec abattement progressif. Exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (PS) | ✗ Imposée comme un bénéfice ordinaire à 25% sans abattement. Plus-value = prix de vente - (prix d'achat - amortissements) |
| Transmission (donation/succession) | ✓ Très avantageux : donation de parts avec abattements (100 000€ parent-enfant tous les 15 ans) + pacte Dutreil possible | Même régime de donation possible mais valorisation des parts plus élevée. Moins avantageux pour la transmission |
| Obligations comptables | ✓ Comptabilité simplifiée : registre des recettes/dépenses, déclaration 2072. Expert-comptable non obligatoire | ✗ Comptabilité complète obligatoire : bilan, compte de résultat, annexes. Expert-comptable recommandé (800-2000€/an) |
| Réversibilité | ✓ Option IS possible à tout moment (irrévocable une fois exercée). Notification avant fin du 3ème mois de l'exercice | ✗ Irrévocable - Impossible de revenir à l'IR sauf dissolution de la SCI. Décision définitive à prendre avec précaution |
Imposition des revenus
Transparence fiscale : chaque associé est imposé sur sa quote-part de revenus fonciers selon sa tranche marginale (0% à 45%) + prélèvements sociaux 17.2%
Taux fixe : 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfice, puis 25% au-delà. Imposition à la sortie des dividendes (30% flat tax)
Amortissement du bien
Non déductible - L'amortissement n'est pas autorisé en régime IR
Déductible - Amortissement linéaire sur 25-40 ans (2-4% par an), créant un déficit fiscal reportable
Déduction des charges
Charges déductibles : intérêts d'emprunt (plafonné 10 700€/an), travaux d'entretien, taxe foncière, assurances, frais de gestion
Toutes les charges déductibles sans plafond : intérêts d'emprunt intégraux, travaux (entretien + amélioration), rémunération du gérant, honoraires
Déficit foncier
Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€/an. Report du surplus pendant 10 ans sur les revenus fonciers
Report illimité dans le temps - Le déficit peut être reporté indéfiniment sur les bénéfices futurs de la SCI
Plus-value à la revente
Régime des particuliers : 19% + 17.2% PS avec abattement progressif. Exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (PS)
Imposée comme un bénéfice ordinaire à 25% sans abattement. Plus-value = prix de vente - (prix d'achat - amortissements)
Transmission (donation/succession)
Très avantageux : donation de parts avec abattements (100 000€ parent-enfant tous les 15 ans) + pacte Dutreil possible
Même régime de donation possible mais valorisation des parts plus élevée. Moins avantageux pour la transmission
Obligations comptables
Comptabilité simplifiée : registre des recettes/dépenses, déclaration 2072. Expert-comptable non obligatoire
Comptabilité complète obligatoire : bilan, compte de résultat, annexes. Expert-comptable recommandé (800-2000€/an)
Réversibilité
Option IS possible à tout moment (irrévocable une fois exercée). Notification avant fin du 3ème mois de l'exercice
Irrévocable - Impossible de revenir à l'IR sauf dissolution de la SCI. Décision définitive à prendre avec précaution
Choisir la SCI à l'IR si :
- Objectif transmission : Vous souhaitez transmettre le patrimoine aux enfants de manière optimisée
- Revente à moyen terme : Projet de vente du bien dans 10-20 ans pour bénéficier des abattements
- Faibles revenus locatifs : TMI faible ou nulle des associés (revenus modestes)
- Simplicité recherchée : Comptabilité allégée sans expert-comptable obligatoire
- SCI familiale : Gestion en famille sans objectif de rentabilité maximale immédiate
Choisir la SCI à l'IS si :
- Investissement locatif pur : Objectif de rentabilité et optimisation fiscale maximale
- Gros emprunt : Montant élevé d'intérêts à déduire sans plafond
- TMI élevée : Associés fortement imposés (41% ou 45%) cherchant à lisser l'imposition
- Conservation long terme : Aucune intention de revente (pénalisant en IS)
- Travaux importants : Rénovation/amélioration déductibles à 100% sans limite
- Revenus locatifs élevés : Amortissement créant un déficit fiscal pendant 20-30 ans
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Part du prix financée par le crédit
SCI à l'IR
Régime par défautSCI à l'IS
Option irrévocableProjection sur 10 ans
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Obligations Fiscales et Déclaratives d'une SCI
Une SCI implique des obligations comptables et fiscales strictes qu'il convient de respecter scrupuleusement.
Obligations SCI à l'IR
Obligations SCI à l'IS
Sanctions en cas de non-respect
- • Intérêt de retard : 0.20% par mois (2.4% par an)
- • Majoration de 10% à 40% selon le retard
- • Majoration de 80% si mauvaise foi caractérisée
- • Amende 150€ par déclaration non déposée
- • Taxation d'office si aucune déclaration
- • Solidarité fiscale des associés en SCI IR
Financement d'une SCI : Comment Obtenir le Meilleur Crédit
Le financement d'une SCI présente des spécificités. Votre courtier spécialisé vous aide à négocier les meilleures conditions bancaires pour votre projet.
Capacité d'emprunt d'une SCI
Une SCI peut emprunter jusqu'à 80-90% de la valeur du bien. Les banques analysent la rentabilité locative et exigent des garanties personnelles des associés.
- • Apport minimum : 10-20%
- • Revenus locatifs pris en compte à 70%
- • Caution solidaire des associés souvent requise
- • Garanties : hypothèque ou privilège de prêteur
Taux de crédit SCI en 2024
Les taux pour une SCI sont légèrement supérieurs aux prêts particuliers mais restent attractifs avec un bon courtier.
- • 15 ans : 3.5% - 4.0%
- • 20 ans : 3.7% - 4.2%
- • 25 ans : 3.9% - 4.4%
- • Assurance emprunteur : 0.30% - 0.60%
Documents à fournir
Le dossier de financement SCI nécessite des pièces spécifiques en plus des justificatifs personnels des associés.
- • Statuts de la SCI enregistrés
- • Kbis de moins de 3 mois
- • 2 derniers bilans (si SCI existante)
- • PV de décision d'emprunt
- • Business plan locatif détaillé
- • Dossiers personnels des associés
Pourquoi un courtier spécialisé SCI ?
Le financement d'une SCI est complexe et toutes les banques n'acceptent pas ce type de projet. Un courtier expert en financement SCI vous fait gagner du temps et de l'argent.
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Questions Fréquentes sur la Fiscalité SCI
SCI à l'IR ou à l'IS : quel régime fiscal choisir ?
Le choix entre IR et IS dépend de votre stratégie. La SCI à l'IR est idéale pour la transmission patrimoniale avec imposition directe des associés. La SCI à l'IS convient mieux pour l'investissement locatif avec possibilité d'amortissement et taux fixe de 15% ou 25%. L'option IS est irrévocable, contrairement à l'IR qui est le régime par défaut.
Quels sont les avantages fiscaux d'une SCI à l'impôt sur les sociétés ?
La SCI à l'IS permet d'amortir le bien immobilier (réduction de 2 à 3% par an), de déduire toutes les charges (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion), d'appliquer un taux d'imposition fixe de 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfice puis 25%, et de lisser l'imposition dans le temps. L'amortissement peut générer un déficit reportable indéfiniment.
Peut-on déduire les intérêts d'emprunt dans une SCI ?
Oui, dans les deux régimes. En SCI à l'IR, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans la limite de 10 700€ par an avec possibilité de report. En SCI à l'IS, tous les intérêts sont intégralement déductibles du résultat imposable sans plafond, ce qui représente un avantage significatif pour les gros emprunts.
Quelles sont les obligations déclaratives d'une SCI ?
Une SCI doit tenir une comptabilité annuelle, déposer une déclaration de résultats (2072 pour IR, 2065 pour IS), établir un procès-verbal d'assemblée générale annuelle, déclarer les revenus fonciers (2044 pour IR), publier les comptes si le chiffre d'affaires dépasse certains seuils en IS, et tenir un registre des décisions. Les associés doivent également déclarer leur quote-part de revenus.
Comment est imposée la plus-value lors de la vente d'un bien en SCI ?
En SCI à l'IR, la plus-value immobilière suit le régime des particuliers avec abattement progressif : exonération totale après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. En SCI à l'IS, la plus-value est imposée comme un bénéfice ordinaire au taux de 25%, sans abattement possible, ce qui rend le régime IS moins avantageux à la revente.
Peut-on changer de régime fiscal pour une SCI existante ?
Le passage de l'IR à l'IS est possible sur option, mais cette décision est irrévocable. Il faut notifier l'administration fiscale avant la fin du 3ème mois de l'exercice. Attention : ce changement entraîne l'imposition immédiate des plus-values latentes. Le retour de l'IS vers l'IR est impossible, sauf dans de très rares cas de dissolution.
Quels sont les frais de constitution et de gestion d'une SCI ?
Constitution : 500-2000€ (rédaction statuts, enregistrement, publication, immatriculation). Gestion annuelle : expert-comptable 800-2000€/an, assemblée générale, déclarations fiscales. Ces frais sont déductibles en SCI à l'IS. Ajoutez les frais bancaires pour le compte professionnel obligatoire et l'assurance responsabilité civile professionnelle.
Combien peut emprunter une SCI et à quel taux ?
Une SCI peut emprunter jusqu'à 80-90% de la valeur du bien selon les banques. Les taux actuels varient de 3.5% à 4.2% sur 15-25 ans. La capacité d'emprunt dépend des revenus locatifs prévisionnels (70% pris en compte), de l'apport personnel (minimum 10-20%), et de la solidité financière des associés garants. Un courtier spécialisé SCI augmente vos chances d'obtenir le meilleur taux.
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